房子最大的价值，不在于房子本身，而是房产脚下的地块，以及地块所绑定的城市配套资源。

(相关资料图)

鹤岗一套设计精良、景观优美的大独栋别墅，也未必比得上北上广深一套公寓楼里面的小户型。

虽说任何房子都有缺点，但最大的缺点，是房子脚下的土地价值，含金量不高。

这就好像，子女和父母的关系，户型、朝向、面积、楼层、梯户比、绿化率等因素，都靠的是房子自身后天的努力，但是房子脚下的土地，却犹如孩子的父母和出生地，出生在一二线大城市，也就决定了房子价值的下限和上限，有些差距（城际差距），不是靠努力就能实现的。

因此，我们在评价一套房子时，最应该考虑的因素，主要从以下几个方面权重来看待：

1、所处的城市及地段

房子所处的城市能级，决定了房产的价值阈值，同样一套90的三居室，如果在北上广深，那可能就价值1000万，如果是在成都重庆，可能价值100~300万，如果是在鹤岗或是十八线县城，也许就是几万块。

所以，都说房价贵，只不过是大家的标准都比较高，都把自己定位到了一二线大城市，房价便宜的地方不是没有，只不过没那么多人愿意屈就。

大城市的房价之所以贵，主要还是由于大城市的房子，所绑定的户籍利益和资源配套，是十分稀缺的，物以稀为贵，价高者得。

2、绑定的配套和资源

在同一座城市里面，绑定了更优质配套和资源的房产，往往要比没有配套资源或者配套资源没那么高配的房产，价值量更高。

比如交通（地铁站）、学校（名校名师、同学圈层）、医院（三甲、排名全国Top500）、景观（地标、绿地公园、江海河湖）等资源，在城市里面数量是有限的。

随着城市人口数量和经济规模的扩充，城市里聚集的资金量是越来越大的，这些配套资源很难在短期内大批量复制。

特别是技术精湛的医师、知名教师等，在一定阶段内，是相当有限甚至紧缺的，这就让那些绑定了这些有限资源的房产，会变得身价倍增，因为一旦买了这样的房产，就相当于也能更便捷地享受这些资源和配套。

3、资产的流动性

一套房产再怎么值钱，也是需要用货币这个参照体系来衡量的，而房产也只有在变现转让的那一刻，其价值才能真正被得到实现，否则都只是浮盈或浮亏。

如果一套房产不能交易，或者流动性很低，那么标再高的价，或是再高的估值，都没有实际意义，无法变现或难于变现的房产，比如小产权房，这样的房产，其实说它再有价值，都也只是说而已，有价无市。

一套流动性高的房产，几经市场转手，每进行一次二手房交易，都相当于市场和预期对其价值的再一次确认，这样的房产含金量，才是实打实的稳靠，经得起市场检验的。

因此，房产的流动性，也在某种程度上，影响甚至决定着房产的价值，未来进入存量房时代，房产的流动性会越来越受到重视，流动性好的房产，通常具有户型面积小、总价低、位于核心地段、绑定稀缺配套等特点。

综上，任何一套房产，都会存在自身这样那样的缺陷，当预算不够的时候，鱼和熊掌不可兼得，那么就要做好取舍和权衡，优先选择在房产含金量体系中占比权重最大的城市、地段和配套资源等要素。

即便是舍弃掉户型、朝向、楼层、梯户比、容积率等硬件因素，最终也不会对房产的价值量，造成太大的波动，地段区位和配套，就决定了一套房产价值量的上限和下限。

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